No es posible comenzar a hablar del régimen vigente en materia de arrendamientos urbanos sin hacer una breve mención a sus antecedentes más inmediatos.

El primero de los predecesores al régimen actual fue el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, caracterizado por ser excesivamente proteccionista de la parte arrendataria, por las rentas congeladas y por la libre subrogación de inquilinos,. En resumen, una ley de marcado carácter social que fue promulgada en una época de auge para el sector de la construcción y que, finalmente, fue modificada en el año 1985 por el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, más bien conocido como Decreto Boyer. Con este nuevo Decreto-ley se puso fin a la prórroga forzosa del contrato para el arrendador -que hasta aquel momento imperaba en este tipo de contratos a merced del arrendatario- con el consecuente nacimiento del derecho de los arrendadores al desahucio una vez expirado el plazo de vigencia de los contratos de arrendamiento.

A finales de 1994 se dictó la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), la cual entró en vigor en 1995, introduciendo un cambio radical en materia de arrendamientos que supuso el inicio de la descongelación de las rentas antiguas. Se trataba de una ley sencilla, de apenas 40 artículos, que buscaba introducir en los contratos de arrendamiento la nota de temporalidad y que, a través de sus Disposiciones Transitorias, intentó dar solución a la coexistencia de los nuevos contratos con aquellos celebrados a la luz de la Ley de 1964y el Decreto Boyer de 1985

De este modo, la LAU del 94 puso fecha de caducidad a los denominados contratos de renta antigua suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985. Este límite temporal máximo  parecía ser fijado el 1 de enero de 2015. Por otro lado, los arrendamientos suscritos a partir del 9 de mayo de 1985 fueron regulados en la Disposición Transitoria Primera de la LAU.

Sin embargo, muchos de los contratos suscritos con posterioridad al 9 de mayo de 1985 incluyeron entre su clausulado el sometimiento a la prórroga forzosa prevista en los contratos de inquilinato de 1964 no existiendo una jurisprudencia uniforme a este respecto;  finalmente, la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, Recurso de Casación 812/2011, de 16 de octubre de 2013 dispuso:

«(…)basta la consideración de la cláusula de duración, para concluir que la voluntad de las partes expresada en el contrato era la de someterse al régimen de la prórroga forzosa de la LAU 1964, como permitía el  RDL 2/1985, pues se dice que la duración es indefinida por ser el arrendamiento prorrogable en la forma prevista en la vigente  LAU (que era entonces la de 1964), o en las futuras. (…) En el caso presente la propia literalidad del contrato pone de manifiesto que las partes se sometieron voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa previsto en la LAU 1964, y dicho contrato ha de seguir rigiéndose por dicha normativa de conformidad con lo dispuesto por la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994.»

En consecuencia, parece que la prórroga forzosa, contemplada en los contratos que nacieron al amparo del Decreto Boyer, es válida siempre y cuando haya sido libremente convenida entre las partes.

En cuanto a la normativa vigente, la reforma más importante de la LAU fue operada por la Ley  de 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. Con esta modificación, por medio de la cual se merman los derechos de los inquilinos, se introducen importantes novedades:

• Primacía del principio de autonomía de la voluntad. La reforma se acoge a la máxima «Pacta sunt servanda», pudiendo las partes convenir libremente y de mutuo acuerdo los términos del contrato. Si bien, ha de tenerse en cuenta que los Juzgados y Tribunales se atendrán a aquello que, dentro de la legalidad, fue independientemente pactado entre los contratantes.

• Disminución del plazo de los contratos. De este modo, la prórroga expresa baja de los cinco a los tres años, mientras que la tácita se reduce de tres años a uno. Sin embargo, siempre y cuando haya transcurrido el primer año de contrato, el arrendador que quiera destinar el inmueble arrendado a vivienda permanente tendrá derecho a recuperarlo. Este derecho del arrendador conlleva, por tanto, una excepción a la prórroga forzosa.

• Desistimiento del contrato por parte del arrendatario. El artículo 11 de la LAU faculta al inquilino a desistir del arrendamiento siempre que hayan transcurrido, al menos, seis meses desde la firma del contrato.  El desistimiento deberá de ser comunicado al arrendador con una antelación mínima de quince días.

• Distinción entre arrendamientos de vivienda y para uso distinto del de vivienda. Únicamente siete artículos de la LAU se refieren a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. En consecuencia, tales convenios se regirán principalmente por lo pactado entre las partes, rigiendo la LAU prácticamente con carácter sucesorio.

• Condonación de la renta por obras de rehabilitación o reforma. Se prevé la posibilidad de que las partes acuerden reemplazar, durante un plazo concreto, la obligación de pago de la renta por la realización de obras de rehabilitación o reforma a costa del arrendatario, quien no podrá reclamar el coste de las mismas una vez se ponga fin al contrato.

• Efectos registrales. Si bien la LAU del 94 desatendía los principios registrales llegando a otorgar, incluso, efectos frente a terceros a los contratos de arrendamiento no inscritos, la modificación ejecutada en el 2013 se adecuó en sus artículos 7.2 y 14.1 a las máximas de inoponibilidad frente a terceros que inscriban sus derechos y de protección frente al tercero adquirente de buena fe, recogidas en los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, respectivamente.

• Modificación de la LEC. El inquilino demandado por impago de las rentas arrendaticias que no atendiere el requerimiento de pago o no compareciese en juicio para oponerse o allanarse, no podrá oponerse al lanzamiento.

• Creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Esta propuesta, que todavía no ha sido desarrollada, tenía como objetivo incentivar a los arrendadores a poner sus viviendas desocupadas en alquiler, pudiéndose salvaguardar ante los inquilinos morosos. Sin embargo, la medida no aclaraba cuestiones tan relevantes como si la iniciativa del registro sería llevada a cabo por el juzgado o directamente por los arrendatarios. Sea como fuere, se trata de un propósito a la espera de ser materializado.

En definitiva, los contratos de arrendamiento, tan cotidianos en nuestra sociedad, no se encuentran exentos de polémica. Es por ello, que la redacción de un buen contrato de arrendamiento, en el que se prevean todos los entresijos que puedan surgir entre las partes, es esencial para disfrutar de un alquiler pacífico y exento de controversias. En este sentido, será primordial un asesoramiento hecho a la medida de los contratantes y que atienda a las circunstancias de cada caso concreto.